Guía completa del escrow en El Salvador

Qué es el escrow

Escrow significa que un tercero neutral custodia dinero, documentos o ambos durante una transacción, y los libera solo cuando se cumplen condiciones que las dos partes acordaron por escrito. Ni el comprador ni el vendedor pueden mover los fondos por su cuenta.

En El Salvador no existe una licencia específica de escrow. El escrow es un contrato atípico, asimilado al contrato de depósito de los Códigos Civil y de Comercio, y es exigible. El dinero lo puede custodiar un agente de escrow independiente, un banco, un fideicomiso (reservado por ley a los bancos) o la cuenta de clientes de un bufete.

Lo que un agente de escrow no es

Un agente de escrow tiene un solo trabajo: custodiar lo que se deposita y liberarlo exactamente como dice el contrato. Por eso conviene saber lo que no hace.

• No es un bufete. No da asesoría legal ni revisa el título. Eso le toca al abogado y al notario.
• No es un gestor ni asesor financiero. No recomienda inversiones ni le dice si el precio es justo.
• No es un fondo de inversión. El dinero no se pone a trabajar. Espera.
• No es un banco ni una cooperativa de ahorro y crédito. No capta depósitos del público ni presta. Los fondos están en una cuenta bancaria abierta para el escrow.

Quiénes participan

• El comprador, que deposita los fondos.
• El vendedor, que los recibe cuando se cumplen las condiciones.
• El agente de escrow, el tercero neutral que los custodia.
• El banco donde está la cuenta de escrow.
• El notario, que otorga la escritura, y el abogado que revisa la propiedad y el contrato.

Los seis pasos de un escrow típico

1. Solicitud y conozca a su cliente. Las partes envían los datos de la propiedad y lo que negociaron, y cada una llena un formulario de conozca a su cliente (KYC). En esta etapa las partes suelen firmar una opción de compra o una promesa de venta.
2. Redacción del contrato de escrow. Se redacta a partir de la promesa de venta o del borrador de escritura. Enumera cada condición y los documentos e inspecciones que el agente pedirá antes de cada liberación.
3. Aprobación de cumplimiento y firma. El equipo de cumplimiento del agente aprueba a las partes y el origen de los fondos. Se firma el contrato de escrow y se abre la cuenta. Ahí quedarán los fondos hasta el cierre.
4. Instrucciones de transferencia. El agente envía por escrito las instrucciones para transferir y coordina con el banco para que los fondos del exterior se reciban y se acrediten en la cuenta de escrow conforme a la normativa. Confirme esas instrucciones por teléfono, nunca solo por correo.
5. Constancia de fondos. El agente confirma por escrito a las dos partes que el dinero llegó. Desde ese momento, nadie puede moverlo por su cuenta.
6. Cierre y liberación. Los fondos se liberan según las cartas de liberación firmadas por las partes. En la compra de una propiedad, recomendamos atar la última liberación a que el CNR inscriba el traspaso a nombre del comprador. Cómo se ve eso en una compra.

Dónde se usa el escrow

• Compraventa de inmuebles. El uso más común: el precio espera en escrow hasta que se verifican las condiciones de la venta.
• Desarrollos nuevos y ventas en planos. Una cuenta de escrow del proyecto con una subcuenta para cada comprador, para que el dinero de cada uno se pueda rastrear y controlar durante todo el proyecto.
• Construcción. Pagos que se liberan según el avance de obra, verificado con informes de inspección independientes, en lugar de pagar por adelantado.
• Garantías y retenciones. Una parte del precio retenida por un plazo acordado, con condiciones escritas en el contrato, para cubrir contingencias después del cierre.
• Compra de una empresa o de un negocio. En fusiones y adquisiciones, el precio de las acciones, los activos o el establecimiento queda en custodia hasta que se cumplen las condiciones del trato.
• Compradores que necesitan crédito. Algunos agentes de escrow también ayudan a compradores extranjeros a preparar los documentos que un banco pide en una solicitud de crédito.

Por qué hay tanto papeleo

La ley contra el lavado de dinero de El Salvador, el Decreto 426 (vigente desde octubre de 2025), hace de los bancos, la intermediación inmobiliaria y los abogados y notarios que intervienen en compraventas o administran dinero de clientes sujetos obligados: deben conocer a su cliente y reportar a la Unidad de Investigación Financiera (UIF). Un escrow con fondos del exterior pasa por un banco, así que también aplican las reglas del banco.

Tenga esto listo antes de empezar:

• Pasaporte o DUI vigente y comprobante de domicilio.
• Documentos que muestren de dónde viene el dinero: estados de cuenta, un contrato de venta, planillas o registros de su empresa.
• Si compra a través de una sociedad: sus documentos de constitución y quiénes son sus beneficiarios finales.

Qué documentos prueban el origen de los fondos.

Si compra desde el exterior

• Pida documentos que su propio banco entienda: el contrato y las instrucciones de transferencia en inglés además de español.
• Pregunte si el equipo del agente atiende clientes internacionales en los dos idiomas, del KYC al cierre.
• Planifique la transferencia con días de anticipación: las transferencias internacionales toman tiempo y el banco puede hacer preguntas antes de acreditarlas. Cómo enviar el dinero desde Estados Unidos.

Siete preguntas antes de transferir

1. ¿En qué banco está la cuenta de escrow, a nombre de quién, y está separada del dinero propio del agente?
2. ¿Exactamente qué condiciones activan cada liberación, y quién firma las cartas de liberación?
3. ¿Qué pasa si el trato se cae o las partes no se ponen de acuerdo? ¿Quién decide y por cuánto tiempo se retienen los fondos?
4. ¿Cuánto cuesta, quién lo paga, y los cargos bancarios y el IVA van aparte?
5. ¿Cómo cumple el agente las reglas contra el lavado de dinero?
6. ¿Cómo se confirmarán las instrucciones de transferencia, y qué no le pedirán nunca por correo?
7. ¿Hay un solo contrato escrito firmado por todas las partes antes de que se mueva el dinero?

Preguntas frecuentes

¿Es legal el escrow en El Salvador?

Sí. No hay una licencia específica de escrow: es un contrato atípico asimilado al contrato de depósito de los Códigos Civil y de Comercio. Es exigible.

¿Se pueden dejar documentos en escrow, no solo dinero?

Sí. Un agente de escrow custodia lo que las partes depositen: fondos, documentos firmados o ambos, que se liberan con las mismas condiciones escritas.

¿Quién paga el escrow?

Lo acuerdan las partes y queda escrito en el contrato de escrow, junto con los cargos bancarios y el IVA.

¿El escrow es lo mismo que un fideicomiso?

No. El fideicomiso está regulado por el Código de Comercio, y solo un banco o una institución de crédito autorizada puede ser fiduciario. El escrow es un depósito más amplio que puede custodiar un tercero independiente.

¿El agente de escrow revisa la propiedad?

No. El agente de escrow custodia y libera los fondos. Revisar el título, los gravámenes y los linderos le toca al abogado y al notario, y debe hacerse antes de cualquier depósito.