Cómo funciona el escrow al comprar una propiedad en El Salvador
Seis pasos del expediente de la propiedad a su nombre en el Registro — y quién tiene el dinero en cada uno.
La respuesta corta
Escrow significa que su dinero lo tiene un tercero neutral y solo se libera cuando se cumplen condiciones escritas de antemano. En la compra de una propiedad en El Salvador, la última condición debería ser que el Centro Nacional de Registros (CNR) inscriba el traspaso a su nombre.
En El Salvador no hay una licencia específica de escrow. Es un contrato atípico, asimilado al contrato de depósito de los Códigos Civil y de Comercio, y el dinero lo puede tener un agente de escrow independiente, un banco, un fideicomiso bancario (que por ley solo administra un banco) o la cuenta de cliente de un bufete. Nosotros trabajamos con un agente de escrow independiente: un tercero calificado que verificamos antes de que participe en su compra.
Por qué importa aquí
En una compra salvadoreña normal el dinero cambia de manos al firmar, con cheque de caja o transferencia. La inscripción en el CNR viene después y toma semanas. En ese intervalo usted ya pagó y todavía no es el dueño — y desde afuera, no está ahí para cuidar esa ventana.
Paso a paso
- Primero, el expediente de la propiedad. Antes de cualquier depósito: certificación vigente del CNR, gravámenes, ficha catastral, tasas municipales y la solvencia del vendedor. Lo que encuentra el expediente se convierte en las condiciones. Due diligence desde $800 + IVA + gastos.
- Las condiciones van en la promesa de venta. Qué tiene que ser cierto, quién lo confirma y con qué documento — escrito en el contrato antes de que alguien transfiera algo.
- Conozca a su cliente y el contrato de escrow. El agente de escrow verifica al comprador, al vendedor y el origen de los fondos, y el contrato de escrow se firma con base en el contrato de compraventa. Tenga listos los documentos del origen de sus fondos: toda venta mayor a $10,000 se reporta a las autoridades de todos modos.
- El dinero entra al escrow. No al vendedor, no a un corredor y no a nosotros. Confirme los datos de la cuenta con el agente de escrow por teléfono, nunca solo por correo.
- La firma de la escritura. El notario firma; se revisan las condiciones cumplidas hasta ese momento; los honorarios que se deben al cierre se pueden pagar desde el escrow.
- La inscripción y la última liberación. Cuando el CNR inscribe el traspaso a su nombre, el saldo se libera al vendedor. Antes de eso, el vendedor no lo ve.
Lo que cuesta
Son dos costos separados. El agente de escrow cobra su propio honorario por custodiar los fondos; nosotros lo trasladamos a costo y lo mostramos como línea aparte. Estructurar el escrow — el contrato, las condiciones y verificar cada una — es nuestro trabajo y arranca en US$500*. No hay arancel oficial de escrow en El Salvador porque la figura no está regulada por separado. Ver los dos costos.
¿Escrow o fideicomiso?
El fideicomiso es un contrato regulado por el Código de Comercio y la Ley de Bancos, y solo un banco o institución de crédito autorizada puede ser fiduciario. El escrow es más amplio y menos formal: un depósito que puede tener un tercero independiente. El fideicomiso da más estructura y cuesta más; el escrow se monta más rápido. Cuál conviene depende del monto y del plazo.
Preguntas frecuentes
¿El escrow es legal en El Salvador?
Sí. No hay una licencia específica de escrow: es un contrato atípico asimilado al contrato de depósito de los Códigos Civil y de Comercio. Es exigible, y agentes de escrow independientes custodian fondos bajo esa figura.
¿Quién tiene el dinero durante el escrow?
Un tercero independiente: un agente de escrow independiente, una cuenta escrow bancaria, un fideicomiso bancario (que por ley solo administra un banco) o la cuenta de cliente de un bufete. Nunca el vendedor, y nunca la empresa que coordina el cierre.
¿Cuándo recibe el dinero el vendedor?
Contra condiciones verificadas, no contra fechas. La última liberación se ata a que el Centro Nacional de Registros (CNR) inscriba el traspaso a nombre del comprador.
¿La ley obliga a usar escrow?
No, y la mayoría de las compras en El Salvador se hacen sin él. El dinero suele entregarse el día de la firma, semanas antes de que el Registro asiente nada. Ese hueco entre pagar y ser dueño es justo lo que cierra el escrow, y pesa más cuando usted no está en el país para verlo.
Fuentes
- LatinAlliance, La cuenta escrow – El Salvador (27 de febrero de 2023).
* Estimado, no cotización: se confirma por escrito antes de empezar. Información general, no asesoría legal.
Para ir más lejos
Vea cómo quedarían estructurados sus fondos.
Mándenos la propiedad y en 48 horas le devolvemos todos los costos de la transacción y cómo funcionaría el escrow: quién tendría los fondos y de qué dependería cada liberación. Gratis.