Escrow o fideicomiso: ¿cuál protege la compra de una propiedad en El Salvador?
Los dos mantienen su dinero lejos del vendedor hasta que se cumplen las condiciones. Cambian en quién puede tenerlo, qué tan formal es y cuánto cuesta.
La respuesta corta
Los dos hacen el mismo trabajo para el comprador: el dinero queda con un tercero y solo se mueve cuando se cumplen condiciones escritas de antemano. El fideicomiso es un contrato fiduciario, y en El Salvador solo un banco o una institución de crédito autorizada puede ser fiduciario. El escrow es un contrato, y cualquier tercero independiente puede tener los fondos: un banco, la cuenta de cliente de un bufete o un agente de escrow independiente.
Para una compra que cierra en semanas, el escrow suele bastar y se monta más rápido. Para un desarrollo, una preventa o un arreglo que dura años, el fideicomiso da más estructura.
Lado a lado
| Escrow | Fideicomiso | |
|---|---|---|
| Qué es | Un contrato, asimilado al contrato de depósito de los Códigos Civil y de Comercio | Un contrato regulado por el Código de Comercio (artículos 1233 a 1262) |
| Quién puede tener el dinero | Cualquier tercero independiente: un banco, la cuenta de cliente de un bufete o un agente de escrow independiente | Solo bancos o instituciones de crédito autorizados para ello (Código de Comercio, art. 1238); el banco necesita autorización de la Superintendencia para aceptar fideicomisos (Ley de Bancos, art. 51) |
| Contabilidad | La fija el contrato de escrow | Cada fideicomiso lleva contabilidad separada en el banco y se reporta al regulador (Ley de Bancos, arts. 67 y 68) |
| Inmuebles en fideicomiso | No aplica: la propiedad sigue siendo del vendedor hasta la escritura | El fideicomiso sobre inmuebles debe inscribirse en el Registro de la Propiedad (art. 1249) |
| Cuánto dura | Normalmente semanas, hasta la última condición | Plazo máximo general de 25 años (art. 1236) |
| Costo | El honorario del depositario, más estructurar las condiciones (el nuestro arranca en US$500*) | Todo fideicomiso es remunerado (art. 1251); los bancos no publican sus tarifas, así que pida una cotización escrita |
| Para qué sirve mejor | Una compra que cierra en semanas | Desarrollos, preventas, pagos de construcción por etapas, muchas partes |
Para ir más lejos
Cómo funciona el escrow con nosotros
Escribimos las condiciones de liberación a partir de las quince revisiones del expediente de su propiedad y verificamos cada una. Un agente de escrow independiente custodia los fondos, y la última liberación espera a que el CNR inscriba el traspaso a su nombre. Nosotros nunca tenemos su dinero. Cómo funciona nuestro escrow y los seis pasos.
Cuándo conviene más un fideicomiso
- Un desarrollo o proyecto en preventa con muchos compradores que pagan por etapas.
- Una construcción que se paga contra avance verificado durante meses o años.
- Una estructura en la que varias partes necesitan un fiduciario regulado y contabilidad separada.
Si un banco financia su compra, el banco lleva el cierre y fija sus propias condiciones.
Preguntas para hacer en cualquier caso
- ¿Quién tiene el dinero, y es independiente del comprador y del vendedor?
- ¿Qué dispara exactamente cada liberación, y qué documento lo prueba?
- ¿Qué pasa con el dinero si una condición falla o las partes no se ponen de acuerdo?
- ¿Cuál es el honorario, por escrito, y quién lo paga?
Preguntas frecuentes
¿Un bufete puede ser fiduciario en El Salvador?
No. Solo pueden ser fiduciarios los bancos o instituciones de crédito autorizados para ello, según el artículo 1238 del Código de Comercio. Un bufete sí puede tener fondos en escrow en su cuenta de clientes con un contrato de escrow por escrito.
¿El fideicomiso es más seguro que el escrow?
Los dos protegen al comprador cuando quien tiene el dinero es independiente y las condiciones están bien escritas. El fideicomiso es más regulado y más formal; el escrow se monta más rápido para una sola compra.
¿Cuánto cuesta un fideicomiso bancario en El Salvador?
Los bancos no publican sus tarifas de fideicomiso. El Código de Comercio establece que todo fideicomiso es remunerado y que, si no se pacta el honorario, el fiduciario puede cobrar el cinco por ciento de la renta neta. Pida una cotización escrita.
Fuentes
- Código de Comercio (fideicomiso, arts. 1233 a 1262): www.jurisprudencia.gob.sv
- Ley de Bancos (arts. 51, 67 y 68): ssf.gob.sv
- LatinAlliance, la cuenta escrow en El Salvador (2023): latinalliance.co
* Estimado, no cotización: se confirma por escrito antes de empezar. Información general, no asesoría legal.
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