Comprar en El Salvador desde España o Italia

Qué cambia por vivir en Europa y no en Estados Unidos

Menos de lo que la gente cree. La propiedad se revisa igual, el impuesto se calcula igual y la escritura se inscribe en el mismo Registro. Lo que cambia son tres cosas prácticas: cómo viaja el papel, en qué moneda sale el dinero y a qué hora se puede hablar con alguien.

Esta guía es sobre esas tres. Todo lo demás está en las guías del sitio y aplica igual viva usted en Milán, en Los Ángeles o en Santa Tecla.

El poder, y por qué la apostilla le simplifica la vida

Si usted no va a estar presente el día de la firma, alguien firma por usted con un poder. Y aquí hay una buena noticia que casi nadie en la diáspora en Europa sabe que tiene a favor.

El Salvador, España e Italia son los tres parte del Convenio de La Haya de 1961, el que suprime la exigencia de legalización de los documentos públicos extranjeros. El Salvador se adhirió en 1995 y le entró en vigor el 31 de mayo de 1996; Italia lo ratificó en 1977 y le entró en vigor el 11 de febrero de 1978; España lo ratificó en 1978 y le entró en vigor el 25 de septiembre de 1978.

En la práctica eso significa que un documento público emitido en España o en Italia se acompaña de la apostilla de ese país y no necesita pasar por legalización consular. Un trámite menos, y de los lentos.

Ahora la parte incómoda, porque es donde se cae la mayoría de las compras a distancia: la apostilla acredita que el documento es auténtico, no que diga lo que tiene que decir. Son dos cosas distintas y la segunda es la que falla.

Las tres formas en que un poder se cae, en orden de frecuencia:

• Poderes vencidos. Se otorgó hace años para otro trámite y ya no sirve.
• Poderes que no autorizan comprar ni vender. Un poder general para pleitos no es un poder para disponer de un inmueble. Son cosas distintas y el Registro las lee distinto.
• Poderes otorgados fuera del país sin la formalidad completa. Sea ante el consulado de El Salvador o ante un notario del país donde usted vive, hay requisitos que cumplir para que surta efecto allá. Si falta uno, el poder no sirve y uno se entera el día de la firma.

Y al revés, que es lo que casi nadie revisa: si es la otra parte la que firma con poder, revíselo con la misma lupa. Que el vendedor esté representado por un pariente es normal. Que nadie haya leído el poder, no.

Antes de otorgar nada, conviene que alguien en El Salvador lea el borrador del poder y confirme que autoriza exactamente el acto que se va a hacer. Corregir un poder desde Europa cuesta semanas; redactarlo bien la primera vez no cuesta nada.

Euros y dólares

El dólar estadounidense es moneda de curso legal en El Salvador. Quien compra desde la zona euro convierte en algún punto del camino, y esa conversión es parte del costo real de la compra, no un detalle bancario.

Dos consecuencias prácticas. La primera: el tipo de cambio y las comisiones del día en que usted convierte entran en su presupuesto, igual que el impuesto y el arancel. La segunda: una vez que el dinero está en dólares, el precio de la propiedad ya no se mueve por el tipo de cambio.

No damos consejo cambiario ni le vamos a decir cuándo convertir. Lo que sí vale decir es que el número que usted presupuestó en euros y el que llega en dólares no son el mismo, y conviene saberlo antes y no el día de la transferencia.

De dónde viene su dinero, y por qué le van a preguntar

Si le piden explicar el origen de sus fondos, no es desconfianza. Es la ley.

La ley contra el lavado de activos de El Salvador, Decreto 426, vigente desde octubre de 2025, obliga a preguntar a los bancos, a quienes se dedican a la intermediación inmobiliaria, y a abogados y notarios cuando compran o venden inmuebles por cuenta de un cliente o administran su dinero. Cada uno debe identificar al cliente, entender el origen de los fondos y guardar los registros al menos quince años. Los notarios además reportan a la Unidad de Investigación Financiera las operaciones de más de US$10,000 que se realizan ante sus oficios.

La Fiscalía fijó en 2025 un marco por niveles de riesgo para inversionistas extranjeros y salvadoreños en el exterior, según lo que la persona espera mover cada mes:

• Nivel A, menos de US$10,000: DUI o pasaporte, más el NIT.
• Nivel B, de US$10,000 a US$25,000: suma un comprobante de ingresos o un año de declaraciones de renta.
• Nivel C, más de US$25,000: suma la justificación del origen de los fondos.

Todo cliente, sea cual sea el nivel, firma además un formulario de perfil y una declaración jurada.

Y aquí hay otra cosa que juega a favor de quien vive en Europa: enviar el dinero desde una cuenta activa a su nombre en la Unión Europea puede ubicarlo en un nivel de riesgo menor. Una cuenta a su nombre, con historia, en el país donde usted vive y trabaja, es exactamente lo que el marco espera ver.

El reloj, que suena a tontería y no lo es

El Salvador no cambia la hora en todo el año. España e Italia sí. La diferencia es de siete horas en invierno y de ocho en verano, siempre con Europa por delante.

Lo que eso significa en la práctica: cuando en San Salvador abren las oficinas a las ocho de la mañana, en Madrid o en Milán son las tres o las cuatro de la tarde. La ventana para hablar con el Registro, con un banco o con un notario allá se le va justo cuando usted está terminando su jornada.

No es un detalle menor en un trámite que depende de preguntas rápidas. Deje acordado desde el principio quién llama, a qué hora y por qué vía, y si hace falta, que alguien allá pueda resolver sin esperarlo a usted despierto.

Lo que cuesta cerrar

Cerrar la compra de un inmueble cuesta alrededor del 4.5% del precio cuando el trabajo legal va incluido. Son cuatro cobros distintos, de cuatro contrapartes distintas, y solo uno se negocia:

• Impuesto de transferencia. 3% sobre lo que pasa de US$28,571.43. No es 3% del precio: al precio se le resta el umbral y sobre el resultado se aplica el 3%. Va a Hacienda.
• Derechos de registro del CNR. US$0.63 por cada US$100 del valor inscrito, con un mínimo de US$8.86 y un tope de US$5,400.
• Honorarios del abogado y notario. No existe arancel obligatorio. Esta es la única línea que se negocia.
• Lo que destape el expediente. Se cotiza aparte, y conviene preguntarlo antes de firmar la propuesta.

Y lo más barato de toda la operación: la certificación extractada del CNR cuesta US$8.86. Es el Registro diciéndole por escrito y con fecha quién aparece como dueño y qué gravámenes tiene el inmueble. Cuando alguien no la tiene «pero confíe», el problema no es el dinero.

La compra no termina al firmar

Termina cuando el CNR inscribe la escritura a su nombre. Es la parte que más se descuida desde lejos, porque después de la firma todo el mundo siente que ya pasó lo importante.

Pida el testimonio de la escritura inscrita, no solo la firmada. Si nadie le entrega ese documento, el trámite no terminó, por más que le digan que sí.

Y después: la casa que nadie visita

Una propiedad vacía a la que nadie va se deteriora, se atrasa en tasas municipales o se ocupa. Casi siempre uno se entera en el siguiente viaje, que desde Europa no es el mes que viene.

Si no va a poder ir, deje resuelto desde el principio quién va, quién paga lo que se debe y quién le manda fotos con fecha. Es menos romántico que la compra, pero es lo que conserva lo comprado.

Como dato: después de comprar no hay impuesto predial anual en El Salvador. Lo que queda son las tasas municipales, y dependen de la alcaldía donde esté el inmueble.

Preguntas frecuentes

¿Sirve un poder otorgado ante un notario español o italiano?

El Salvador, España e Italia son parte del Convenio de La Haya de 1961, así que un documento público emitido en España o en Italia se acompaña de apostilla y no necesita legalización consular. La apostilla acredita la autenticidad del documento, no su contenido: el poder además tiene que autorizar expresamente el acto que se va a hacer y cumplir las formalidades que pide la ley salvadoreña. Por eso conviene que el borrador lo revise alguien en El Salvador antes de otorgarlo.

¿En qué moneda se paga?

El dólar estadounidense es moneda de curso legal en El Salvador. Quien envía euros convierte en algún punto, y el tipo de cambio y las comisiones de esa conversión son parte del costo real de la compra.

¿Puedo comprar sin viajar a El Salvador?

Sí, con un poder correctamente otorgado y con alguien de confianza ejecutando en el terreno. Lo que no se puede es comprar sin que nadie haya visto el inmueble ni leído una certificación registral reciente.

¿Necesito NIT salvadoreño para comprar?

Normalmente se gestiona un NIT antes de cerrar. Para un extranjero suele pedirse pasaporte, copias y una dirección de referencia en el país. Es un trámite corto pero conviene resolverlo antes y no el día de la firma. Y lo que sorprende a casi todo el que viene de fuera: la cuenta bancaria suele ser el paso más lento de todos.

¿Un extranjero sin nacionalidad salvadoreña puede ser dueño?

Sí, de inmueble urbano con prácticamente los mismos derechos. El suelo rústico tiene límites constitucionales de reciprocidad, y esa es una de las razones por las que la revisión del título va antes de comprometerse.

Fuentes

• HCCH, tabla de estado del Convenio de 5 de octubre de 1961 sobre la Apostilla, actualizada al 30 de junio de 2026.
• Texto del Convenio de La Haya de 1961.
• Cómo probar el origen de sus fondos, con las referencias al Decreto 426 y al marco de la Fiscalía.
• Cuánto cuesta escriturar una casa en El Salvador, con el desglose completo.