¿Cuánto cuesta escriturar una casa en El Salvador?

La respuesta corta

Cerrar la compra de un inmueble en El Salvador cuesta alrededor del 4.5% del precio cuando el trabajo legal va incluido. Sobre una propiedad de $80,000 son unos $3,600; sobre una de $380,000, unos $17,300, antes del IVA y los gastos del due diligence. El porcentaje baja en compras pequeñas porque los primeros $28,571.43 están exentos de impuesto.

La confusión habitual viene de que nadie publica el desglose completo. Son cuatro cosas distintas, cobradas por cuatro contrapartes distintas, y solo una de ellas se negocia.

1. Impuesto de transferencia de Bienes Raíces

3% sobre el valor que pasa de los primeros $28,571.43. No es 3% del precio: se le resta el umbral al precio y sobre ese resultado se aplica el 3%. Una casa de $60,000 paga 3% de $31,428.57, o sea $942.86. Una de $380,000 paga $10,542.86.

Lo que valga $28,571.43 o menos está exento por completo. Ese umbral no se actualiza desde 1993, así que cada año que pasa cubre menos propiedades.

Va a Hacienda. Nadie lo descuenta.

2. Derechos de registro del CNR

$0.63 por cada $100 del valor inscrito, con un mínimo de $8.86 y un tope legal de $5,400. Una propiedad de $380,000 paga $2,394.00; una de $80,000 paga $504.

Por el tope, a partir de unos $857,000 el arancel se congela: comprar más caro ya no cuesta más registro.

3. Honorarios del abogado y notario

Esta es la única línea que se negocia, porque no existe arancel obligatorio. El due diligence legal (revisión registral, catastral y municipal) ronda $800 más IVA y gastos, y la escritura y su inscripción, 0.95% del precio. En compras sencillas hay notarios que cobran entre $250 y $800 planos.

Se suele pagar 70% al aceptar y 30% al completar, por transferencia o tarjeta, facturado por el profesional. Pida siempre la propuesta por escrito antes de entregar el anticipo: si no dice qué incluye y qué no, no es una propuesta, es un número.

Lo que casi ninguna propuesta incluye: remediciones, rectificaciones de área, correcciones registrales o catastrales, cancelación de gravámenes, poderes, desmembraciones, sucesiones y litigios. Si el expediente destapa una de esas, se cotiza aparte — y es la razón número uno por la que una compra se atrasa meses.

Si el precio cambia, el honorario de cierre se calcula sobre el valor final de la transacción, y los costos de ley se ajustan a lo que determinen las autoridades.

4. Certificaciones y solvencias

Son pocos dólares cada una, pero son las que prueban que todo lo demás es cierto. La certificación extractada del CNR cuesta $8.86; la literal, $8.86 más $0.35 por hoja. El estudio registral se cobra «según lo presupuestado», es decir, depende de la dificultad.

Se suman la solvencia municipal y los estados de cuenta de agua y electricidad, porque esas deudas siguen al inmueble, no a quien las dejó.

El ejemplo completo

Una compra real de $380,000 se desglosa así:

• Impuesto de transferencia: $10,542.86 — a Hacienda
• Derechos de registro: $2,394.00 — al CNR
• Due diligence legal: $800.00 más IVA y gastos — al abogado
• Cierre e inscripción (0.95%): $3,610.00 — al abogado

Total: $17,346.86 antes del IVA y los gastos del due diligence, que es el 4.56% del precio. Tres de las cuatro líneas no se negocian.

Lo que no cuesta nada después

En El Salvador no hay impuesto predial anual. Es el único país de Centroamérica que no grava la propiedad año con año. Lo que queda son las tasas municipales, que varían por alcaldía, más los servicios. Por eso aquí pesa mucho más lo que cuesta comprar que lo que cuesta tener.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga los gastos de cierre, el comprador o el vendedor?

En la práctica salvadoreña el comprador asume el impuesto de transferencia, los derechos de registro y los honorarios de la escritura, y el vendedor entrega sus solvencias. No es una regla legal rígida: es costumbre, y se puede pactar distinto en la promesa de compraventa. Déjelo por escrito ahí, no de palabra.

¿El impuesto se calcula sobre el precio o sobre el valúo?

Sobre el valor que conste en la escritura, que es el que se inscribe. Declarar un valor menor al real para pagar menos impuesto es una práctica común y es un problema: reduce el costo hoy y le deja un título que dice que su casa vale menos de lo que pagó, con consecuencias cuando la venda o la ponga en garantía.

¿Cuánto tarda todo el proceso?

La verificación toma de cinco a diez días hábiles. Después de firmar, la inscripción en el CNR es lo que realmente transfiere la propiedad, y ahí conviene contar semanas. Hasta que el Registro la asiente, usted tiene un recibo, no un inmueble.