Siete formas en que se tuerce una compra

1. «No tengo la certificación, pero confíe, está libre»

No hay título limpio hasta que el Registro lo diga, por escrito y con fecha. La certificación extractada cuesta $8.86: cuando alguien no la tiene, el problema no es el dinero.

Y una certificación de hace seis meses tampoco sirve. Se pide reciente, y se vuelve a pedir justo antes de firmar.

2. La hipoteca «que se cancela después»

Las deudas inscritas sobre un inmueble no se disuelven al firmar. O se cancelan antes de la escritura, o se cancelan con condiciones escritas en la promesa de compraventa, o pasan a ser suyas.

«Después» no es una condición. Es una esperanza.

3. El que vende no es el dueño

Un pariente con un poder vencido. Un poder que servía para otro trámite y no autoriza vender. Un heredero que todavía no ha aceptado la herencia. Una sociedad cuyo representante ya no lo es.

Todo eso se ve en el papel, y nada de eso se ve en la casa.

4. Terreno al que no se puede llegar legalmente

Que exista un camino no significa que exista derecho de paso. Sin servidumbre inscrita, un lote no se puede construir ni revender: queda como un activo bloqueado, y normalmente se descubre cuando ya se compró.

5. La cerca está en un lado y el plano dice otro

Lo que está en el suelo y lo que está inscrito son propiedades distintas más seguido de lo que nadie admite. Se resuelve con medición y descripción técnica georreferenciada hecha por topógrafo autorizado — el CNR exige plano firmado y sellado y archivo digital con el polígono cerrado.

Si el área difiere, la corrección es un trámite aparte, y es de los que la propuesta legal estándar no incluye.

6. La escritura que nadie inscribió

Hasta que el CNR la inscribe, usted no tiene una propiedad: tiene un recibo. Es la falla más silenciosa de todas, porque el día de la firma todo el mundo siente que ya terminó.

Pida el testimonio inscrito. No la escritura firmada: la inscrita.

7. Las deudas que se quedan

Tasas municipales y saldos de agua y electricidad siguen al inmueble, no a quien los dejó pendientes. La solvencia municipal y los estados de cuenta se piden antes de firmar.

Lo que ninguna de las siete tiene en común con el agente

Un agente inmobiliario le presenta una propiedad. Eso es su trabajo y muchas veces lo hace bien. Pero ninguna de estas siete cosas es su responsabilidad, y en El Salvador ni siquiera existe una ley que regule la actividad de corredor — hubo una iniciativa en 2017 que nunca se aprobó.

La parte que sigue después de que a usted le gustó la casa no la cubre nadie por defecto. Hay que contratarla.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta revisar todo esto antes de comprar?

La certificación registral cuesta $8.86 y el due diligence legal completo ronda los $800 más IVA y gastos. Comparado con el precio de una propiedad, es la fracción más barata de toda la operación y la única que puede evitar que la pierda entera.

¿Quién detecta estos problemas?

Los registrales y de capacidad, un abogado leyendo el Registro y los documentos. Los de linderos, un topógrafo autorizado. Los del edificio en sí, una inspección técnica, que es justamente lo que casi nadie hace en El Salvador.

¿Y si ya compré y aparece un problema?

Depende de cuál. Algunos se corrigen con trámite y dinero: rectificaciones de área, correcciones registrales, cancelación de gravámenes. Otros terminan en juicio. La diferencia de costo entre detectarlo antes y detectarlo después suele ser de uno o dos órdenes de magnitud.