El impuesto de transferencia: 3%, pero no del precio

La fórmula

Al precio de la propiedad se le restan $28,571.43 y al resultado se le aplica el 3%. Lo que valga ese monto o menos está exento.

Escrito de otra forma: (precio − $28,571.43) × 0.03.

La diferencia no es menor. Sobre una casa de $60,000, el cálculo equivocado da $1,800 y el correcto da $942.86. Casi el doble de error, y siempre en contra de quien está ahorrando para cerrar.

Ejemplos

• $28,000 → exento, $0
• $40,000 → $342.86
• $60,000 → $942.86
• $80,000 → $1,542.86
• $180,000 → $4,542.86
• $380,000 → $10,542.86
• $500,000 → $14,142.86

Puede comprobar cualquiera de estos en la calculadora de cierre, que además le suma los derechos del CNR y los honorarios legales.

Un umbral congelado desde 1993

Los $28,571.43 no se han actualizado en más de treinta años. Cuando se fijaron cubrían buena parte del mercado de vivienda; hoy dejan fuera a casi cualquier compra urbana. En la práctica el impuesto se volvió general, aunque la ley lo escriba como una exención.

Sobre qué valor se aplica

Sobre el valor que conste en la escritura, que es el que se inscribe en el Registro. Aquí aparece una tentación conocida: escriturar por menos de lo pagado para bajar el impuesto.

Es mala idea por una razón práctica, no moral. El valor inscrito es el que su propiedad «vale» frente a un banco, frente a un comprador futuro y frente a Hacienda cuando usted venda. Ahorrarse unos cientos hoy le deja un título que declara menos de lo que puso, y esa diferencia reaparece cuando más importa.

Qué se paga además

El impuesto no viaja solo. Se le suman los derechos de registro del CNR ($0.63 por cada $100, con tope de $5,400) y los honorarios legales: el due diligence legal ronda $800 más IVA y gastos, y la escritura y su inscripción, 0.95% del precio.

Y después de comprar: no hay impuesto predial anual en El Salvador. Quedan las tasas municipales, que dependen de la alcaldía.

Preguntas frecuentes

¿La exención de $28,571.43 aplica a cada propiedad o a cada comprador?

Se aplica a la operación. Cada transferencia se calcula por separado con su propio umbral, sin importar cuántas propiedades tenga usted.

¿Pagan impuesto las herencias y donaciones?

Son transferencias con tratamiento propio y no siempre siguen la misma regla que una compraventa. Es de las cosas que conviene consultar con el abogado antes de escriturar, porque el costo cambia según cómo se estructure.

¿Quién presenta y paga el impuesto?

Normalmente lo gestiona el notario que autoriza la escritura, con dinero del comprador, y el comprobante debe quedar en su expediente. Si nadie le entrega ese comprobante, pídalo: es la prueba de que el trámite avanzó.